A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) analisa se a cláusula de destinação residencial de um condomínio é suficiente para restringir locações de curta duração ou se a convenção precisa trazer uma proibição expressa. A questão está no Tema Repetitivo 1.443, que reúne dois recursos e ainda aguarda uma resposta uniforme do tribunal.
Em 26 de maio de 2026, os recursos foram afetados ao tema repetitivo. Em 17 de setembro, o STJ comunicou a suspensão nacional dos processos que discutem esse ponto. A suspensão não encerra a análise de cada caso: a redação da convenção, a frequência das estadias e a forma como a atividade é explorada podem influenciar a aplicação das regras.
A discussão envolve a diferença entre uma locação temporária, na qual uma pessoa ocupa o imóvel por um período, e a exploração reiterada de estadias breves, com troca constante de ocupantes e organização semelhante à de uma hospedagem. Em maio de 2026, ao julgar um caso concreto, a Segunda Seção considerou que essa exploração profissionalizada pode descaracterizar a destinação residencial e depender de previsão na convenção aprovada pelo quórum legal.
O entendimento não significa que toda locação curta esteja definitivamente proibida. Também não permite concluir que o proprietário pode afastar qualquer regra coletiva apenas por ser dono da unidade. A análise depende dos fatos e das normas aplicáveis a cada condomínio.
Na situação descrita, moradores registraram entregas direcionadas ao apartamento errado, visitantes sem instruções de entrada e chamados à portaria para confirmar reservas. O proprietário afirmou que pagava o condomínio, mantinha o imóvel em boas condições e podia alugá-lo pelo período que considerasse adequado. Também defendeu que a locação curta não eliminava o uso residencial do imóvel.
A convenção do edifício indicava destinação residencial, mas não citava aplicativos nem proibia expressamente estadias breves. Por isso, a discussão passou a envolver a frequência das ocupações, a organização da atividade e o procedimento adequado para eventual mudança das regras.
O síndico pediu que os moradores separassem problemas pontuais, como questões de acesso e silêncio, da alteração de uso que pretendiam discutir. O proprietário aceitou orientar os ocupantes sobre entrada e silêncio, mas discordou de proibir reservas sem votação. A assembleia registrou os problemas de portaria e encaminhou uma consulta jurídica sobre a redação da convenção.
A melhoria no acesso resolveu uma questão prática, mas não eliminou a dúvida jurídica. Enquanto o tema repetitivo não tiver uma tese definida, os conflitos continuam dependendo da convenção, dos registros do condomínio e das circunstâncias de cada caso.
