SÃO PAULO — O Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11), com cerca de R$ 700 milhões em ativos, propôs vender três galpões e comprar dois imóveis logísticos de classe AAA. A operação faz parte de uma estratégia de reposicionamento do fundo e será submetida aos cotistas em assembleia prevista para outubro.
A proposta também altera o regulamento para elevar o limite de capital autorizado de R$ 700 milhões para R$ 10 bilhões, pouco mais de 14 vezes o tamanho atual. Se a estratégia avançar, o TRBL11 poderá ficar entre os maiores fundos logísticos do país.
André Abreu Pereira, sócio-fundador da Tellus Investimentos, afirmou que o crescimento será gradual. “Não vamos acordar no dia seguinte com R$ 10 bilhões no fundo”, disse. Segundo ele, a expansão dependerá das condições do mercado e seguirá o perfil conservador das gestoras.
Venda dos imóveis e novas aquisições
Os cotistas votarão a venda dos galpões One Park, Contagem e Guarulhos II por R$ 526,7 milhões. A operação inclui ainda a cessão de direitos em processos contra os Correios e poderá chegar a R$ 546,7 milhões.
Caso seja aprovada, a venda deverá ser concluída até 15 de dezembro. A aquisição dos dois novos ativos está prevista para até 18 de dezembro, com investimento estimado em R$ 457 milhões e cap rate médio de entrada de 8,5%.
Os imóveis colocados à venda somam cerca de 161 mil metros quadrados e são mais antigos. O One Park foi construído em 1978 e tem a Braskem entre suas principais locatárias. Anita Scal, sócia e diretora de investimentos imobiliários da Rio Bravo, disse que a troca busca reduzir a exposição a risco de crédito.
Os novos galpões devem ficar em novas praças, em um raio de até 30 quilômetros de capitais. As regiões Sul e Nordeste estão entre as áreas avaliadas, mas as gestoras não informaram quais ativos estão em análise. A diligência está em fase final.
A expectativa é elevar a participação de imóveis AAA de 40% para 70% e a fatia do e-commerce na receita do fundo de 33% para 69%. A estratégia também prevê contratos mais longos e maior exposição a inquilinos desse segmento.
Expansão do fundo
Criado em 2011 pela Tellus, o fundo recebeu a Rio Bravo em 2017. A partir de 2018, passou a adquirir novos imóveis e deixou de ser um veículo monoativo. Hoje, é o único fundo logístico listado da Rio Bravo e o principal veículo das duas gestoras no segmento, segundo as próprias empresas.
O novo regulamento também amplia a atuação para o desenvolvimento imobiliário e elimina restrições regionais. Pereira afirmou que os ativos atualmente avaliados já estão prontos, enquanto o desenvolvimento ficará para uma etapa futura.
O maior fundo logístico do país é o Prologis Brazil Logistics Venture (PVBL11), com R$ 8,17 bilhões em patrimônio líquido. Depois aparecem BTG Pactual Logística (BTLG11) e Patria Log (HGLG11), com cerca de R$ 7,6 bilhões cada.
Em São Paulo, os gestores observam aluguéis acima de R$ 50 por metro quadrado em alguns centros e vacância inferior a 2% em Guarulhos. No segundo trimestre de 2026, a vacância na região caiu de 6,4% para 5%, enquanto o preço médio chegou a R$ 33,93 por mês por metro quadrado, alta de 12% em 12 meses.
